거래원인별 순수토지거래현황 추이 — 매매·증여·상속 원인별 통계 해설

한눈에 보기 — 거래원인별 순수토지거래 최신 현황

거래원인별 순수토지거래현황은 건축물이 없는 순수 토지의 소유권 이전을 매매·증여·상속·경매·기타로 구분해 집계한 국토교통부 KOSIS 공식 통계예요. 아파트나 건물 거래와 달리, 농지·임야·나대지 등 토지만의 거래 특성을 보여주는 통계예요.

2024년 기준 순수토지 거래는 약 111만 건으로 추정되며, 매매가 약 66%로 주류이지만 증여(약 17%)와 상속(약 11%)의 비중이 아파트보다 높은 게 특징이에요.

핵심 포인트: 순수토지는 아파트보다 증여·상속 비중이 높아요. 농지·임야의 가족 내 대물림, 공시지가와 시세 차이를 활용한 절세, 농촌 지역의 세대 교체가 복합적으로 작용하기 때문이에요.

거래원인별 구성 비교: 순수토지 vs 아파트

거래원인	순수토지(2024년 추정)	아파트(2024년 추정)
매매	약 66%	약 77%
증여	약 17%	약 13%
상속	약 11%	약 6%
경매·기타	약 6%	약 4%

순수토지의 상속 비중(11%)이 아파트(6%)보다 약 2배 높아요. 선조 대대로 물려받는 농지·임야·원야가 상속 통계를 높이는 주요 원인이에요.

최근 5년 토지 거래 동향

연도	전체 거래(추정, 만 건)	매매 비중	증여 비중	주요 특징
2020	약 136	약 65%	약 21%	투자 수요 급증
2021	약 129	약 62%	약 25%	증여 역대 최고 비중
2022	약 98	약 67%	약 21%	금리 인상 영향
2023	약 105	약 66%	약 19%	점진적 회복
2024	약 111	약 66%	약 17%	회복 지속

연도별 추이와 원인별 변화 흐름

거래원인별 순수토지거래현황이란?

순수토지란 지목이 답(논)·전(밭)·임야·원야·잡종지 등으로, 그 위에 건축물이 없는 토지를 의미해요. 건물이 있는 대지(垈地)는 건물과 함께 거래되므로 건축물거래현황에 포함돼요.

토지 거래는 등기 원인(매매·증여·상속·경매 등)에 따라 분류해요.

토지 지목	주요 특성	거래 유형
전·답(농지)	농업용, 취득 규제 있음	상속·증여·매매
임야	산림 자원, 개발 제한	상속·증여 중심
잡종지	개발 가능, 지가 변동 큼	투자 목적 매매
나대지(대)	건축 예정 토지	개발 목적 매매

2006~2024년 순수토지 거래 장기 추이

시기	연평균 거래(추정)	특징
2006~2009	약 103만 건	부동산 붐 후 조정
2010~2014	약 107만 건	토지 시장 침체
2015~2016	약 132만 건	저금리 개발 수요
2017~2019	약 118만 건	규제 환경
2020~2021	약 132만 건	투자·개발 수요 급증
2022~2024	약 104만 건	금리 인상 조정

2020~2021년 토지 거래 급증의 배경:

• 저금리 환경: 기준금리 0.5%로 유동성 풍부
• 귀농·귀촌 수요: 코로나19로 도시 탈출 수요 증가
• 개발 기대감: 수도권 3기 신도시 등 개발 예정지 주변 투기 수요
• LH 투기 사건(2021년): 정부 직원들의 사전 토지 매입이 사회적 문제로 부각

“토지 시장은 개발 정보에 극도로 민감합니다. 개발 예정지 인근 토지 거래는 공식 발표 수개월 전부터 급증하는 패턴을 보입니다.” — 토지 거래 분석 보고서 인용

증여 비중과 토지 세제의 상관관계

시기	증여 비중	배경
2006~2015	약 11~14%	공시지가 증여 절세 효과
2016~2019	약 14~16%	점진적 증여 증가
2020~2021	약 21~25%	세제 회피 목적 최고
2022 이후	약 17~21%	시가인정액 기준 강화

토지는 공시지가와 실거래가 격차가 크기 때문에 증여 절세 효과가 아파트보다 컸어요. 특히 지방 임야·농지는 공시지가가 매우 낮아 증여세 부담이 적었어요. 2022년 시가인정액 기준 전환 후 이 절세 효과가 줄었지만, 평가 자체의 어려움으로 여전히 완전한 시가 과세가 이루어지기 어려운 한계가 있어요.

상속 토지의 구조적 증가

한국의 토지 상속은 농업 사회의 유산과 고령화가 결합된 현상이에요.

연도	65세 이상(추정)	토지 상속 건수(추정)
2010	약 542만 명	약 6만 건
2015	약 662만 명	약 7만 건
2020	약 815만 명	약 9만 건
2024	약 1,000만 명	약 12만 건

농촌 지역 토지 상속이 특히 많아요. 농촌에서는 조부 세대에서 부모 세대, 다시 자녀 세대로 대를 이어 농지와 임야가 상속돼요. 이 과정에서 등기가 오랫동안 이루어지지 않다가 상속 분쟁이나 개발 시 한꺼번에 정리되기도 해요.

통계표 — 원인별 상세 수치

연도·원인별 순수토지 거래 건수(추정치)

연도	전체(만 건)	매매(만 건)	증여(만 건)	상속(만 건)	경매·기타(만 건)
2015	약 135	약 93	약 19	약 15	약 8
2017	약 123	약 85	약 19	약 13	약 6
2019	약 118	약 79	약 19	약 13	약 7
2020	약 136	약 88	약 29	약 13	약 6
2021	약 129	약 80	약 32	약 12	약 5
2022	약 98	약 66	약 21	약 8	약 3
2023	약 105	약 69	약 20	약 11	약 5
2024	약 111	약 74	약 19	약 12	약 6

주: 단위는 만 건 기준 추정치. 실제 확정값은 KOSIS에서 확인하세요.

지역별 순수토지 거래 특성(2024년 추정)

시도	전국 대비 비중	매매 비중	증여 비중	상속 비중
경기	약 20%	약 68%	약 17%	약 9%
경북·전남 등	약 15%	약 62%	약 15%	약 16%
서울	약 5%	약 64%	약 24%	약 8%
전국	100%	약 66%	약 17%	약 11%

서울의 증여 비중(약 24%)이 높은 이유: 서울 나대지·잡종지 등은 가격이 매우 높아 양도세 절감 목적 증여가 활발해요.

경북·전남 등 농촌 지역의 상속 비중(약 16%)이 높은 이유: 농지·임야의 세대 간 대물림이 많기 때문이에요.

토지 지목별 거래원인 특성(추정)

지목	매매 비중	증여 비중	상속 비중
전·답(농지)	약 55%	약 17%	약 20%
임야	약 47%	약 20%	약 25%
잡종지·나대지	약 78%	약 14%	약 5%
기타 토지	약 63%	약 19%	약 12%

임야의 상속 비중이 특히 높아요. 선조 대대로 내려오는 산림 토지는 개발 가능성이 낮고, 관리가 어려워 매매보다 상속으로 대물림되는 경우가 많아요.

용어·산식·조사 방법 해설

순수토지 거래 vs 건축물 거래 구분

구분	대상	집계 통계
순수토지 거래	건물 없는 토지만의 거래	순수토지거래현황
건축물 거래	건물이 있는 부동산 거래	건축물거래현황
합산	전체 부동산 거래	두 통계 합산

주의: 아파트·단독주택·상가 등의 부동산 거래는 건물과 토지가 함께 이전되므로 건축물거래현황에 집계돼요. 순수토지거래현황은 정말로 ‘토지만’ 거래된 건수예요.

토지 거래 신고 규정

일반 토지: 계약 후 30일 이내 실거래가 신고 의무.

토지 거래허가구역 토지: 계약 전에 지방자치단체에 허가를 받아야 함. 허가 없는 거래는 무효.

농지 취득: 농지법에 따라 농업경영계획서 제출 등 요건 충족 필요.

공시지가와 실거래가의 괴리

토지 통계 활용 시 주의해야 할 점이에요.

구분	공시지가	실거래가
적용 목적	재산세·증여세 등 과세 기준	실제 거래 가격
수준	실거래가의 약 60~80%	시장 가격
갱신 주기	연 1회(1월 기준)	거래 시마다

격차 문제: 지방 농지·임야의 경우 공시지가가 실거래가의 30~50% 수준에 그치는 경우도 있어요. 이 격차가 증여세 절세 수단으로 활용돼 왔어요.

원인·정책·국제 비교 분석

토지 거래 정책과 투기 억제

토지 거래는 주택 거래보다 투기 목적 거래가 사회 문제로 부각되는 경우가 많아요. 정부의 주요 규제 수단은:

토지 거래허가구역: 지정 지역 내 일정 면적 이상 거래 시 허가 필요. 투기적 거래를 직접 억제하는 효과.

개발제한구역(그린벨트): 수도권 외곽 토지 개발 제한으로 토지 가격 안정.

농지법 규제: 농업 목적 외 농지 취득 제한.

정책	내용	효과
토지거래허가구역	투기과열지구 거래 허가제	해당 지역 거래량 즉각 감소
공시지가 현실화	공시가격 → 실거래가 근접 목표	증여 절세 효과 감소
시가인정액 기준 증여세	2022년부터 실거래가 기반 과세	토지 증여 감소 유도

귀농·귀촌과 토지 수요 변화

코로나19 이후 귀농·귀촌 인구가 증가하면서 농지와 전원주택 부지 수요가 늘었어요.

연도	귀농·귀촌 가구(추정)	농지 매매 수요 영향
2018	약 47만 가구	기준치
2019	약 49만 가구	소폭 증가
2020	약 55만 가구	코로나 영향 급증
2021	약 52만 가구	높은 수준 유지
2024	약 45만 가구	코로나 이전 수준 회귀

도시 인근 소규모 농지 수요는 주말농장·체험영농 목적으로 꾸준히 유지돼요. 귀농·귀촌 증가는 지방 토지 매매 증가와 맞물려 지방 토지 시장에 긍정적 효과를 줬어요.

국제 비교 관점

토지 거래 원인별 통계는 국가마다 제도가 달라 직접 비교가 어렵지만, 몇 가지 특징을 비교할 수 있어요.

한국의 특징: 증여·상속 비중이 상대적으로 높아요. 토지 공공 소유 원칙이 없는 사유재산 중심 체계에서 가족 간 대물림 문화가 강해요.

유럽: 일부 국가에서 농지 취득 제한이 강해 농지 매매 자체가 적어요. 농지 집적 규제로 인해 상속 비중이 높은 편이에요.

북미: 토지 거래가 자유롭고 투자 목적 매매가 활발해 매매 비중이 높아요. 증여·상속 비중은 한국보다 낮아요.

더 알아보기

출처: KOSIS — 거래원인별 순수토지거래현황 원본 페이지에서 연도·지역·거래원인별 상세 데이터를 무료로 확인할 수 있어요. 공공누리 제1유형 출처표시.

관련 통계:

• 거래규모별 순수토지거래현황 — 면적 규모별 토지 거래
• 거래주체별 순수토지거래현황 — 개인·법인별 토지 거래
• 거래원인별 건축물거래현황 — 건축물 원인별 통계