거래주체별 순수토지거래현황 추이 — 개인·법인 거래 주체별 통계 해설

한눈에 보기 — 거래주체별 순수토지거래 최신 현황

거래주체별 순수토지거래현황은 건축물이 없는 순수 토지의 취득자를 개인·법인·외국인·공공기관으로 구분해 집계한 국토교통부 KOSIS 공식 통계예요. 토지 시장에서 누가 토지를 사고 있는가라는 수요 구조를 보여주는 지표예요.

2024년 기준 순수토지 거래는 약 111만 건으로 추정되며, 개인이 약 79%, 법인이 약 16%, 공공기관이 약 3%, 외국인이 약 1%예요.

핵심 포인트: 토지 거래에서 법인 비중(약 16%)은 아파트(약 6%)보다 훨씬 높아요. 개발사업·사업장 확보 등 사업 목적의 법인 취득이 활발하기 때문이에요.

거래주체별 구성: 순수토지 vs 아파트 비교

취득 주체	순수토지(2024년 추정)	아파트(2024년 추정)
개인	약 79%	약 93%
법인	약 16%	약 6%
공공기관	약 3%	약 1%
외국인	약 1%	약 1%

토지의 법인 비중이 3배 가까이 높은 이유: 토지는 공장·창고·물류센터 부지, 개발사업 부지 등 사업 목적의 법인 취득이 많기 때문이에요. 아파트는 개인 주거 목적이 압도적이에요.

최근 5년 토지 거래 주체별 동향

연도	전체(만 건)	개인 비중	법인 비중	공공 비중	특징
2020	약 136	약 77%	약 20%	약 2%	법인 최고 비중
2021	약 129	약 78%	약 19%	약 2%	LH 사태 이후
2022	약 98	약 81%	약 17%	약 1%	금리 인상
2023	약 105	약 80%	약 17%	약 2%	회복
2024	약 111	약 79%	약 16%	약 3%	공공 매입 증가

연도별 추이와 주체별 변화 흐름

거래주체별 순수토지거래현황이란?

이 통계는 등기 기록의 취득자 정보를 기반으로 분류해요. 개인 명의 취득은 개인, 사업자(법인)등록번호 취득은 법인으로 구분해요.

취득 주체	분류 기준	주요 거래 목적
개인	자연인(주민등록번호)	귀농·귀촌, 전원주택부지, 투자
법인	법인등록번호	공장·창고부지, 개발사업
외국인	외국인 등록번호	투자, 농장 운영
공공기관	국가·지자체·공공기관	공익사업, 공원·도로 부지

법인 토지 취득의 유형별 특성

법인의 순수토지 취득은 크게 세 가지 목적이에요.

첫째, 개발사업 부지 확보: 건설사·개발사가 아파트·상업시설 등을 짓기 위해 토지를 취득해요. 이 경우 나대지(건축 가능 토지)나 기존 건물을 철거하기 위한 토지 취득이 포함돼요.

둘째, 제조·물류 시설 부지: 제조업체가 공장 부지로, 유통사가 물류센터 부지로 토지를 취득해요. 수도권 외곽의 잡종지·공업지역 토지가 주요 대상이에요.

셋째, 투자 목적: 부동산 개발회사나 투자회사가 미래 가치를 기대하고 토지를 취득하는 경우예요. 이 경우 단기 매매보다는 장기 보유 후 개발이나 매각을 목표로 해요.

2020~2021년 법인 토지 취득 급증 배경

배경 요인	내용	영향
저금리 환경	기준금리 0.5%, 대출 부담 최소	토지 투자 수익성 개선
3기 신도시 발표	수도권 광역 개발 계획 공개	예정지 주변 선매수
개인 규제 회피	다주택 규제 → 법인 전환	법인 토지 취득 증가
귀농 붐	코로나19로 도시 탈출 수요	농촌 토지 수요 증가

“2020~2021년 토지 시장의 법인 취득 급증은 LH 직원 투기 사태를 통해 비로소 공론화됐습니다. 공개 정보를 먼저 접한 내부자들이 사전에 토지를 매입한 정황이 드러났습니다.” — 부동산 시장 분석 보고서

LH 사태 이후 법인 토지 취득 규제 강화

2021년 LH 투기 사태 이후 토지 거래 관련 규제가 대폭 강화됐어요.

조치	내용	시행 시기
농지취득 자격심사 강화	농업경영계획서 기재 내용 엄격 심사	2021년
공직자 부동산 신고 의무화	공직자 본인·가족 부동산 취득 신고	2021년
토지거래허가구역 확대	3기 신도시 예정지 전면 지정	2021년
법인 농지 취득 제한 강화	농업법인 외 법인 농지 취득 금지	2021년

이 조치들로 2022년 이후 법인 토지 취득 건수가 감소했어요.

공공기관 토지 매입과 공익사업

공공기관 토지 취득은 전체의 약 3%로 소수이지만, 취득 면적 기준으로는 비중이 높아요. 공익사업에서는 대규모 토지를 수용·매입하기 때문이에요.

공공 취득 유형	대표 사례	특성
신도시·택지개발	3기 신도시 광역 매입	대규모, 집중적
도로·철도	고속도로, 지하철 노선	선형 취득
공원·녹지	도시공원 조성	소규모 분산
공공임대	LH 매입임대	비순수토지(건물 있음)

통계표 — 주체별 상세 수치

연도·주체별 순수토지 거래 건수(추정치)

연도	전체(만 건)	개인(만 건)	법인(만 건)	외국인(만 건)	공공 등(만 건)
2015	약 135	약 109	약 19	약 1	약 6
2017	약 123	약 101	약 18	약 1	약 3
2019	약 118	약 97	약 17	약 1	약 3
2020	약 136	약 105	약 27	약 1	약 3
2021	약 129	약 101	약 24	약 1	약 3
2022	약 98	약 79	약 17	약 1	약 1
2023	약 105	약 84	약 18	약 1	약 2
2024	약 111	약 88	약 18	약 1	약 4

주: 단위는 만 건 기준 추정치. 실제 확정값은 KOSIS에서 확인하세요.

지역별 법인 토지 취득 비중(2024년 추정)

시도	법인 비중	특징
인천	약 24%	물류·개발 수요 높음
경기	약 21%	개발사업 부지 확보
서울	약 19%	재개발·상업용 부지
전국 평균	약 16%
전남·경북 등	약 9~11%	농지·임야 개인 거래 중심

인천의 법인 비중이 높은 이유: 인천에는 경제자유구역(송도·청라·영종), 물류센터 밀집 지역, 항만 배후 부지 등이 있어 법인의 사업 목적 토지 취득이 활발해요.

취득 면적 기준 주체별 구성(2024년 추정)

취득 주체	건수 비중	면적 비중	차이 원인
개인	약 79%	약 60%	소규모 취득 많음
법인	약 16%	약 26%	대규모 취득 많음
공공기관	약 3%	약 12%	대면적 수용
외국인	약 1%	약 2%

법인은 건수 비중보다 면적 비중이 훨씬 높아요. 법인은 주로 대규모 토지를 취득하는 반면, 개인은 소규모 토지를 많이 거래하기 때문이에요.

용어·산식·조사 방법 해설

토지 거래 주체 확인 방법

토지 거래의 취득 주체는 등기 기록에서 확인해요. 등기 기록에는 취득자의 이름(또는 법인명), 주민등록번호(또는 법인등록번호)가 기재돼요.

확인 방법	접근 방법	제공 정보
등기 기록	법원 인터넷 등기소	소유자·이전 원인·날짜
실거래가 시스템	국토교통부 공개	거래 가격·면적·지목
KOSIS 통계	국가통계포털	집계 통계

법인의 종류와 토지 거래

건설사·개발사: 건축·분양 사업을 위한 토지 취득. 취득 후 개발해 처분하는 사업 모델.

제조·물류사: 공장·창고·물류센터 부지 확보. 장기 보유가 일반적.

부동산투자법인(리츠·PFV): 개발 및 임대 수익 목적. 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조와 결합된 경우 많음.

외국인 토지 취득 신고 규정

외국인이 국내 토지를 취득할 때는 다음 규정이 적용돼요.

신고 지역: 군사보호구역·문화재보호구역·생태계 보전지역 내 토지 취득은 사전 허가 필요.

신고 의무: 허가 대상 외 토지는 취득 후 60일 이내 신고.

통계 공시: 국토교통부는 매년 외국인 토지 보유 현황을 별도로 발표해요.

원인·정책·국제 비교 분석

법인 토지 취득 규제와 시장 효율성

토지 시장에서 법인 규제는 투기 억제와 시장 효율성 사이에서 균형을 찾아야 해요.

법인 규제의 효과:

• 투기 목적 토지 매집 억제
• 토지 가격 급등 방지 효과

법인 규제의 부작용:

• 정상적인 사업 목적 취득도 위축
• 개발사업 지연 → 주택 공급 감소
• 외국인 투자 위축 가능성

정책 방향	주요 내용	예상 효과
투기 목적 규제 강화	토지거래허가구역 확대	투기 억제
사업 목적 원활화	공장·물류부지 취득 절차 간소화	산업 투자 활성화
공개 정보 강화	개발 계획 정보 공정 공개	내부자 거래 방지

외국인 토지 투자와 국가 안보

외국인의 대규모 토지 취득은 국가 안보·식량 안보 관점에서 규제 논의가 있어요.

한국은 군사보호구역 등 특수 지역을 제외하고는 외국인 토지 취득을 광범위하게 허용해요. 다만 농지 취득은 외국인에게도 농지법 요건을 동일하게 적용해 사실상 제한돼요.

미국 사례: 중국계 자본의 군사기지 인근 토지 취득을 국가 안보 이유로 규제하는 논의가 활발해요. 일부 주(州)에서는 중국인의 토지 취득을 직접 제한하는 법을 제정했어요.

국제 비교 관점

국가	법인 토지 취득 특성
한국	개발사 위주, 개인보다 높은 취득세 (주택)
일본	법인 취득 제한 없음, 외국인 취득도 자유로움
미국	리츠·부동산 펀드 통한 법인 취득 비중 높음
독일	농지 취득 규제 강함, 개인 우선

한국의 특성: 건설·개발사에 의한 법인 토지 취득이 개발 호황기에 급증하고, 규제 강화기에 급감하는 사이클이 반복돼요. 부동산 개발업이 토지 시장의 주요 수요처 역할을 해요.

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출처: KOSIS — 거래주체별 순수토지거래현황 원본 페이지에서 연도·지역·거래주체별 상세 데이터를 무료로 확인할 수 있어요. 공공누리 제1유형 출처표시.

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