지목별 순수토지거래 현황 추이 — 전·답·임야·대지 2006-2023

한눈에 보기 — 최신 현황

2023년 지목별 순수토지거래 현황

결론부터 말하면, 2023년 전국 순수토지거래는 약 78만 건으로 2021년 역대 최고(약 120만 건) 대비 35% 감소했어요. 금리 급등과 개발 호재 소멸이 주요 원인이에요.

순수토지거래는 건물 없는 토지만 거래된 건수예요. 주택 거래와는 별도로, 개발 수요·농지 수요·투자 수요를 반영해요.

지목별 현황 — 어느 지목이 많이 거래되나요?

2023년 기준 지목별 거래 비중이에요.

• 대지: 약 30만 건(38%) — 건축 가능 토지, 최다
• 전(밭): 약 16만 건(20%) — 농지
• 답(논): 약 12만 건(15%) — 농지
• 임야: 약 11만 건(14%) — 산림·숲
• 잡종지: 약 6만 건(8%) — 공장·주차장 부지
• 기타: 약 4만 건(5%)

대지(38%)가 최다이고, 전·답 농지 합계(35%)가 그 뒤를 따라요. 농지 거래가 전체의 35%나 된다는 것이 특징이에요.

연도별 거래 추이 요약

연도	거래 건수(천 건)	전년 대비
2006	742	—
2010	728	기준
2016	912	+25%
2019	1,025	첫 100만
2021	1,198	역대 최고
2022	918	-23%
2023	782	-15%

2021년 역대 고점 이후 2년간 35% 감소했어요.

주목할 2023년 포인트

첫째, 거래량이 2019년 수준으로 후퇴했어요. 코로나 전 정상 수준으로 되돌아간 셈이에요. 투기 수요가 빠지고 실수요 위주로 재편됐어요.

둘째, 농지(전·답) 거래 감소율이 대지보다 더 컸어요. 2021년 농지 투기 규제 강화 효과가 나타나고 있어요.

셋째, 잡종지 거래는 상대적으로 안정적이에요. 태양광·물류창고 등 실수요 기반이 있어요.

향후 전망

금리가 내려가면 토지거래도 회복될 전망이에요. 2024~2025년 기준금리 인하 국면에서 70~80만 건 수준은 유지될 전망이에요. 다만 2021년 고점 수준으로의 회복은 당분간 어려울 거예요.

연도별 추이와 변화 흐름

순수토지거래가 뭐예요?

순수토지거래 — 건물(주택·공장·창고 등)이 없는 순수 토지만 매매된 거래예요. 아파트를 사면서 부지도 같이 거래되는 것은 제외예요.

부동산 시장에서 개발 수요·투자 수요·농업 수요를 가장 잘 보여주는 지표예요. 주택 거래보다 6~12개월 앞서 움직이는 선행 지표이기도 해요.

장기 추이와 변화

• 2006~2010년: 금융위기로 일시 감소, 728만 건 수준
• 2010~2019년: 개발 호재·저금리로 점진 증가, 2019년 처음 100만 건 돌파
• 2020~2021년: 코로나 저금리·LH 농지 투기·3기 신도시 등으로 역대 최고
• 2022~2023년: 금리 급등·규제 강화로 35% 급감

시기	주요 요인	방향
2008 금융위기	투자심리 위축	감소
2014~2019	저금리·개발 호재	증가
2020~2021	초저금리·3기신도시·투기	급증
2022~2023	금리급등·규제강화	급감

지목별 장기 변화 특징

대지: 개발 가능 지역 토지예요. 경기·인천·충남 등 수도권 외곽 대지 거래가 많아요.

농지(전·답): 전통적으로 거래 비중이 높아요. 개발 기대 지역 농지는 투기 대상이 되기도 해요.

임야: 태양광 발전·귀촌·캠핑장 개발 수요가 있어요. 2015년 이후 거래가 늘었어요.

2021년 LH 농지 투기 사건은 “공직자가 개발 예정 지역 농지를 미리 샀다”는 논란이에요. 이 사건 이후 농지 거래 심사가 강화됐고, 실제로 2022~2023년 농지 거래가 감소했어요. 정책이 통계에 직접 반영된 사례예요.

통계표 — 차원별 상세 수치

지목별 거래 현황 (2023년)

지목	거래 건수(천 건)	비중	특징
대지	297	38%	도시 건축 가능 토지
전(밭)	156	20%	농업용 밭
답(논)	117	15%	벼농사용 논
임야	109	14%	산림·숲
잡종지	63	8%	다목적 토지
기타	40	5%	도로·하천·공원 등
합계	782	100%

시도별 토지거래 현황 (2023년, 천 건)

시도	거래 건수	전국 비중
경기	142	18%
경북	89	11%
경남	86	11%
충남	72	9%
전남	68	9%
전북	61	8%
서울	38	5%
기타	226	29%

경기가 최대이고, 농촌 지역 도(道)들도 높은 편이에요.

연도별 거래 금액 추이 (추정, 조 원)

연도	거래 금액(조 원)	특징
2015	약 28	저금리 시작
2019	약 52	최초 50조 돌파
2021	약 78	역대 최고
2022	약 55	급감
2023	약 42	2016년 수준 후퇴

통계 주의사항

순수토지 정의: 건물 포함 거래는 제외예요. 따라서 주택 거래 통계와 별도로 봐야 해요.

미등기 거래: 법적으로 미등기 상태로 이루어진 거래는 통계에 잡히지 않아요.

용어·산식·조사 방법 해설

지목이란 무엇인가요?

지목 — 토지의 용도를 나타내는 공식 분류예요. 지적법에 의해 28가지로 분류돼요.

주요 지목: 대(대지) — 건물 부지, 전(田) — 밭, 답(畓) — 논, 임야 — 산림, 잡종지 — 기타 다목적, 도로 — 도로, 하천 — 하천.

지목 변경: 농지를 대지로 변경하려면 농지전용 허가가 필요해요. 임야를 개발하려면 산지전용 허가가 필요해요.

통계 해석 주의사항

건수 vs 면적·금액: 건수가 많아도 소규모 거래일 수 있어요. 개발 용지는 건수는 적지만 면적·금액이 커요.

투기 수요 포함: 순수 실수요 외 투기 수요도 모두 포함돼요. 2021년 급증이 그 사례예요.

토지 거래는 부동산 시장에서 가장 ‘원초적인’ 지표예요. 집을 지으려면 먼저 땅을 사야 하고, 개발이 계획되면 먼저 땅값이 오르고 거래가 늘어요. 토지거래 변화를 보면 2~3년 뒤 부동산 공급을 예측할 수 있어요.

원인·정책·국제 비교 분석

토지거래 정책 비교

국가	농지 취득 제한	외국인 투자 규제
한국	농지법으로 엄격	대체로 허용
일본	농지취득허가	강화 중
미국	자유(주마다 상이)	일부 규제
독일	농지 취득 심사	EU 기준 적용

한국은 농지법으로 농업인 아닌 경우 농지 취득이 제한돼 있어요. 하지만 우회 취득이 문제로 지적됐어요.

정책 방향

농지법 강화: LH 사태 이후 농지취득자격증명 심사가 강화됐어요.

토지거래허가구역: 투기 과열 지역은 토지거래 시 지자체 허가가 필요해요.

개발이익 환수: 개발로 오른 토지 가치를 환수하는 개발이익환수제가 시행 중이에요.

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출처: KOSIS — 지목별 순수토지거래현황 (DT_408_2006_S0018) 원본 페이지. 국토교통부 토지거래 통계. 공공누리 출처표시.