신탁·신탁해지 건축물거래현황 추이

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건축물 신탁·신탁해지 거래현황은 전국 건축물을 대상으로 한 신탁 및 신탁해지 거래의 건수·면적을 연도별로 집계한 국토교통부 공식 통계입니다.

2021년 신탁 거래 건수는 5만 2,300건으로 2014년(2만 8,450건) 대비 83.8% 증가해 조사 기간 최고치를 기록했습니다.

주요 특징:

• 신탁 건수는 2018년(4만 7,800건)까지 지속 증가 후 2020년 일시 감소, 2021년 재정점
• 신탁해지 건수도 신탁 건수와 유사한 추이를 보이며 1~2년 시차로 반응
• 주거용·상업용이 전체 신탁 거래의 약 80% 차지
• 신탁 면적도 2021년 2만 8,700천㎡로 피크 도달 후 하락 전환
• 2022~2023년 금리 인상기에 건수·면적 모두 감소 추세
• 담보신탁이 전체의 약 54% 를 차지하며 최다 신탁 유형
• 수도권이 전체 신탁의 44.9% 집중
• 2023년 신탁 건수는 4만 1,200건으로 전년 대비 15.4% 감소

건축물 신탁은 부동산 시장 신뢰도·금융환경과 밀접하게 연동되며, 신탁해지 비율 상승은 향후 시장 공급 증가의 선행지표로 활용됩니다.

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연도별 추이

신탁 vs 신탁해지 거래 건수(2014~2023)

연도	신탁(건)	신탁해지(건)	신탁 면적(천㎡)	신탁해지 면적(천㎡)
2014	28,450	21,300	12,400	9,800
2015	31,200	23,500	14,200	11,300
2016	35,600	27,100	17,600	14,200
2017	42,300	32,600	22,100	18,500
2018	47,800	38,200	26,800	22,600
2019	44,100	36,400	24,300	20,700
2020	39,500	31,200	20,100	16,900
2021	52,300	44,100	28,700	24,200
2022	48,700	42,800	26,500	23,100
2023	41,200	37,600	22,300	20,100

• 2017~2018년 급증: 분양신탁·담보신탁 수요 확대로 건수 40%↑
• 2020년 감소: 코로나19 영향으로 거래 위축
• 2021년 역대 최고: 저금리 기조·부동산 개발 활성화
• 2022~2023년 감소: 금리 인상·부동산 시장 침체
• 신탁해지 면적은 신탁 면적 대비 약 75~85% 수준 유지

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통계표

표 1. 신탁 건수 및 면적 연도별 추이

연도	신탁 건수(건)	전년비(%)	신탁 면적(천㎡)	전년비(%)
2014	28,450	-	12,400	-
2015	31,200	+9.7	14,200	+14.5
2016	35,600	+14.1	17,600	+23.9
2017	42,300	+18.8	22,100	+25.6
2018	47,800	+13.0	26,800	+21.3
2019	44,100	-7.7	24,300	-9.3
2020	39,500	-10.4	20,100	-17.3
2021	52,300	+32.4	28,700	+42.8
2022	48,700	-6.9	26,500	-7.7
2023	41,200	-15.4	22,300	-15.8

표 2. 신탁해지 건수 및 면적 연도별 추이

연도	신탁해지 건수(건)	전년비(%)	신탁해지 면적(천㎡)	전년비(%)
2014	21,300	-	9,800	-
2015	23,500	+10.3	11,300	+15.3
2016	27,100	+15.3	14,200	+25.7
2017	32,600	+20.3	18,500	+30.3
2018	38,200	+17.2	22,600	+22.2
2019	36,400	-4.7	20,700	-8.4
2020	31,200	-14.3	16,900	-18.4
2021	44,100	+41.3	24,200	+43.2
2022	42,800	-2.9	23,100	-4.5
2023	37,600	-12.1	20,100	-13.0

표 3. 건축물 용도별 신탁 건수(2019~2023)

용도	2019	2020	2021	2022	2023
주거용(건)	18,200	15,800	21,500	19,300	16,400
상업용(건)	16,400	14,200	19,800	18,700	15,600
공업용(건)	5,800	5,100	7,200	6,800	5,500
기타(건)	3,700	4,400	3,800	3,900	3,700
합계	44,100	39,500	52,300	48,700	41,200

• 주거용 비중: 41.2%(2019) → 40.0%(2023)
• 상업용 비중: 37.2%(2019) → 37.9%(2023)
• 공업용 비중: 13.2%(2019) → 13.3%(2023)
• 주거·상업 합산 비중 약 78~79% 유지

표 4. 신탁 유형별 건수(2021~2023, 추정)

신탁 유형	2021(건)	2022(건)	2023(건)
담보신탁	28,400	26,500	22,300
분양신탁	12,600	11,800	9,900
관리신탁	8,200	7,900	6,800
처분신탁	3,100	2,500	2,200
합계	52,300	48,700	41,200

• 담보신탁이 전체의 약 54% 로 최대 비중
• 분양신탁: 신규 분양 사업 감소로 2023년 9,900건으로 축소
• 관리신탁: 자산관리 목적으로 비교적 안정적 수준 유지

표 5. 지역별 신탁 건수(2023)

지역	신탁 건수(건)	비중(%)
수도권(서울·경기·인천)	18,500	44.9
부산·경남	6,200	15.0
대구·경북	4,800	11.7
충청권	4,100	9.9
전라권	3,900	9.5
기타	3,700	9.0
전국	41,200	100.0

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용어·산식·조사 방법

건축물 신탁(信託)

• 위탁자: 건축물 소유자. 소유권을 신탁회사에 이전하는 주체
• 수탁자: 신탁회사. 위탁받은 건축물을 관리·운용하는 주체
• 수익자: 신탁 수익을 지급받는 자(위탁자 본인이 되기도 함)

신탁 유형별 정의

• 담보신탁: 대출 담보로 건축물을 신탁, 채무불이행 시 처분 가능
• 분양신탁: 신규 분양 사업에서 선분양 대금 보호 목적
• 관리신탁: 소유자 대신 임대·관리 위탁
• 처분신탁: 매각을 목적으로 소유권을 신탁

신탁해지

• 신탁 계약 기간 만료 또는 조기 해지로 소유권이 위탁자에게 반환되는 거래

조사 방법

• 국토교통부 부동산 거래신고 시스템 기반
• 신탁 등기 완료 기준으로 집계
• 연도는 신탁 등기 접수 기준

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원인·정책·국제 비교

신탁 거래 증감 원인 분석

2017~2018년 급증 배경

• 저금리 기조: 부동산 개발사업 확대, 담보신탁 수요 폭증
• 분양시장 활황: 수도권 분양신탁 증가
• 부동산 신탁업 규제 완화: 신탁사 설립 요건 완화(2015~2016)
• 기업 자산 유동화: 법인 건축물 신탁 활용 증가

2020년 감소 배경

• 코로나19 팬데믹: 거래 심리 위축, 사업 지연
• 사회적 거리두기: 부동산 거래 전반 감소

2021년 급증 배경

• 역대 최저 금리: 개발사업 수익성 개선으로 신탁 활용 증가
• 부동산 가격 상승: 자산 가치 상승 기대로 담보신탁 확대

2022~2023년 감소 배경

• 급격한 금리 인상: 금융비용 증가로 개발사업 위축
• 부동산 경기 침체: PF(프로젝트파이낸싱) 부실 우려
• 신탁해지 증가: 사업 중단·청산 사례 확대

정책 현황

• 부동산신탁업 감독: 금융위원회, 금융감독원 관할
• 신탁사 건전성 규제: 자기자본비율 유지 의무, 수탁한도 규제
• 분양보증 강화: 2022년 이후 PF 부실 대응을 위한 보증 요건 강화
• 공시 의무: 신탁재산 현황 및 운용 실적 공시 의무화

국제 비교

건축물 신탁 활용 국가별 현황

국가	신탁 형태	특징
한국	부동산신탁	담보·분양·관리·처분 신탁으로 구분, 신탁사 주도
일본	不動産信託	자산유동화 목적 REIT 연계 비중 높음
미국	Land Trust	익명성 보장, 상업용 부동산 신탁 활발
영국	Property Trust	유언신탁·자선신탁 비중 높음

• 한국 담보신탁 비중(54%)은 일본(약 30%)·미국(약 25%)보다 높아 금융 담보 목적 비중이 큰 특징
• 분양신탁은 한국 고유 제도로 선분양 중심 주택 공급 구조 반영