거래주체별 건축물거래현황 추이 — 개인·법인 거래 주체별 통계 해설

한눈에 보기 — 거래주체별 건축물거래 최신 현황

거래주체별 건축물거래현황은 건축물 취득자를 개인·법인·외국인·국가 및 공공기관 등으로 구분해 집계한 국토교통부 KOSIS 공식 통계예요. 단순히 거래량이 얼마인지를 넘어, 누가 건축물을 사고 있는가라는 시장 구조를 보여줘요.

2024년 기준 건축물 거래는 약 189만 건으로 추정되며, 개인이 약 82%로 압도적 다수이지만, 법인(약 14%)의 비중도 무시할 수 없어요.

핵심 포인트: 법인 건축물 취득 비중은 세제 정책에 민감하게 반응해요. 개인 다주택 규제가 강화되면 법인을 통한 우회 취득이 늘고, 법인 규제가 강화되면 다시 줄어드는 시소 현상이 나타났어요.

거래주체별 구성 변화 추이

연도	개인 비중	법인 비중	외국인 비중	공공 비중
2006	약 87%	약 10%	약 1%	약 2%
2015	약 84%	약 13%	약 1%	약 2%
2020	약 81%	약 17%	약 1%	약 1%
2021	약 78%	약 20%	약 1%	약 1%
2022	약 82%	약 16%	약 1%	약 1%
2024	약 82%	약 14%	약 2%	약 2%

2020~2021년 법인 비중 급등: 개인에 대한 다주택 규제가 강화되면서 법인으로 우회하는 사례가 늘었어요. 이후 법인 규제도 강화되면서 법인 비중이 다시 하락했어요.

건축물 유형별 법인 취득 특성

건축물 유형	개인 비중	법인 비중	특성
아파트	약 93%	약 6%	개인 중심
상업용(상가·오피스)	약 58%	약 38%	법인 활발
공업용(공장·창고)	약 45%	약 52%	법인 주도
단독·연립주택	약 91%	약 7%	개인 중심

상업용·공업용 건물은 법인 취득이 개인과 비슷하거나 더 많아요. 사업 목적의 취득이기 때문에 자연스럽게 법인이 주체가 돼요.

연도별 추이와 주체별 변화 흐름

거래주체별 건축물거래현황이란?

이 통계는 소유권 이전 등기 시 취득자의 법적 지위를 기준으로 분류해요.

취득 주체	정의	대표 사례
개인	자연인(개인 거주자, 비거주자 포함)	일반 가정의 주택 매수
법인	상법상 회사, 조합, 사단·재단법인	부동산 투자회사, 건설사
외국인	외국 국적 개인·법인	외국계 펀드, 해외 거주 한국인
공공기관	국가·지자체·공공기관	공공임대주택 매입, 사업지 보상

2006~2024년 법인 건축물 취득 추이

시기	법인 취득(추정)	배경
2006~2015	약 20~28만 건/년	상업용 부동산 투자 중심
2016~2019	약 23~26만 건/년	안정적 법인 시장
2020~2021	약 38~41만 건/년	개인 규제 회피 법인화
2022~2024	약 27~29만 건/년	법인 규제 강화 후 감소

2020~2021년 법인 취득 급증 배경을 구체적으로 보면:

• 법인은 주택 보유 시 종부세 공제가 달랐고(당시 개인보다 유리)
• 법인 취득세율이 일부 경우 개인보다 낮았어요
• 단기 매매 시 법인 세율이 더 유리한 측면도 있었어요

이에 정부는 2020년 7·10 대책으로 법인 주택 취득세 12% 중과, 법인 종부세 단일세율(3%) 적용을 시행해 법인 우회를 차단했어요.

“법인을 통한 다주택 우회 취득은 개인 다주택 규제의 의도치 않은 부작용이었습니다. 이후 법인 규제 강화로 이 창구가 막혔습니다.” — 부동산 정책 분석 보고서

외국인 건축물 취득 동향

외국인 취득은 전체의 약 1~2%로 소수이지만, 지역별로 편차가 있어요.

외국인 취득 집중 지역	특성
서울 강남·서초	고가 주거·상업용 건물
인천 송도	개발 지역 투자
제주도	관광 목적 부동산
경기 일부	중국계 투자자 집중

중국계 외국인의 건축물 취득이 가장 많고, 특히 제주도와 인천 송도에서 두드러졌어요. 2020년대 들어 미·중 관계 악화와 중국 경기 침체로 중국계 투자가 다소 위축됐어요.

공공기관 건축물 취득

국가·지방자치단체·공공기관의 건축물 취득은 크게 두 가지 유형이에요.

공공주택 매입 임대: LH, SH 등이 기존 주택을 매입해 임대주택으로 활용하는 방식. 2020~2021년 공공 매입 임대 프로그램 확대로 공공기관 취득이 증가했어요.

공익사업 보상: 도로·철도·공원 등 공익사업 추진 시 사업 구역 내 건축물을 수용·매입하는 거래.

통계표 — 주체별 상세 수치

연도·주체별 건축물 거래 건수(추정치)

연도	전체(만 건)	개인(만 건)	법인(만 건)	외국인(만 건)	공공 등(만 건)
2015	약 239	약 201	약 28	약 2	약 8
2017	약 216	약 182	약 26	약 2	약 6
2019	약 201	약 171	약 24	약 2	약 4
2020	약 224	약 181	약 38	약 2	약 3
2021	약 209	약 163	약 41	약 2	약 3
2022	약 161	약 132	약 26	약 2	약 1
2023	약 175	약 144	약 28	약 2	약 1
2024	약 189	약 156	약 27	약 3	약 3

주: 단위는 만 건 기준 추정치. 실제 확정값은 KOSIS에서 확인하세요.

지역별 법인 건축물 취득 비중(2024년 추정)

시도	법인 취득 비중	특징
서울	약 21%	상업용·업무용 건물 법인 취득 활발
인천	약 18%	물류·공업용 시설 법인 취득 많음
경기	약 15%	주거·상업 혼재
전국 평균	약 14%
지방 도시	약 10~12%	개인 중심

서울의 법인 취득 비중이 높은 이유: 업무용 빌딩, 수익형 부동산, 상업시설 등 법인이 사업 목적으로 보유하는 건물이 서울에 집중돼 있기 때문이에요.

건축물 취득 금액별 주체 구성(2024년 추정)

금액 구간	개인 비중	법인 비중
3억 원 미만	약 91%	약 8%
3~10억 원	약 83%	약 15%
10~50억 원	약 62%	약 34%
50억 원 이상	약 38%	약 59%

고가 건축물일수록 법인 비중이 높아져요. 대형 상업용 건물·빌딩은 개인이 단독으로 취득하기 어려운 금액이어서 법인이나 리츠 등의 형태로 취득해요.

용어·산식·조사 방법 해설

법인 취득 주체의 세부 분류

법인 건축물 취득은 법인의 성격에 따라 다양해요.

법인 유형	대표 사례	주요 거래 목적
부동산투자회사(리츠)	코크렙, 제이알리츠 등	수익 부동산 투자
건설사	현대건설, GS건설 등	분양 목적 취득
일반 사업법인	중소기업, 대기업	사업장 확보
특수목적법인(SPC)	부동산PF 구조	개발 목적
비영리법인	재단·사단법인	시설 확보

취득세 주체별 세율 체계(2024년 기준)

개인 취득세: 1주택자 1~3%, 2주택자 8%, 3주택 이상 12%(조정대상지역 기준). 비주거용 건물은 4%.

법인 취득세: 주택 12% 단일세율(조정대상지역). 비주거용 건물 4%. 단, 법인이 공장·물류센터 등 직접 사용 목적으로 취득 시 감면 혜택 가능.

취득세가 높을수록 거래 건수가 줄어드는 효과가 있어요. 2020년 이후 법인 주택 취득세 12% 적용은 법인 주택 취득을 실질적으로 막는 효과를 냈어요.

통계의 한계

법인 다양성: ‘법인’에는 대기업부터 1인 법인까지 다양한 형태가 포함돼요. 법인 취득 증가가 모두 투기 목적이 아니라 정상 사업 목적일 수 있어요.

실소유자 파악의 한계: 법인 명의로 취득했더라도 실제 소유·통제는 개인이 하는 경우가 많아요. 등기 기반 통계는 실질 소유 구조를 완전히 반영하지 못해요.

원인·정책·국제 비교 분석

법인 취득 규제의 정책 효과

거래주체별 건축물 통계는 법인 규제 정책의 실효성을 평가하는 지표로 활용돼요.

법인 규제 강화(2020~2021년) 효과:

• 법인 주택 취득: 2020~2021년 최고 → 2022년 이후 감소
• 하지만 총 거래량 감소로 시장 침체의 부작용도 발생
• 법인 비주거용 건물 취득(상업·공업)은 크게 영향 없음

정책	시행 시기	법인 주택 거래 영향
법인 주택 취득세 12%	2020.08	법인 주택 취득 감소
법인 종부세 단일세율	2021	법인 보유 비용 증가
법인 양도세 추가 과세	2021	법인 매도 유인 증가

리츠(REITs)와 부동산 간접투자 성장

한국에서 리츠를 통한 부동산 투자는 꾸준히 성장하고 있어요. 리츠는 법인의 일종이므로 리츠 취득도 법인 거래 통계에 포함돼요.

연도	상장 리츠 수(추정)	총 자산(추정)
2015	약 5개	약 5조 원
2019	약 8개	약 8조 원
2021	약 18개	약 20조 원
2024	약 25개 이상	약 35조 원

리츠 시장 성장은 법인의 건축물 취득(특히 상업용·물류용)을 늘리는 방향으로 작용해요. 일반 개인도 리츠 주식을 통해 상업용 부동산에 간접 투자할 수 있어요.

국제 비교 관점

미국·유럽: 상업용 부동산은 법인·펀드 취득이 50~70%로 압도적이에요. 개인이 직접 상업용 건물을 취득하는 비율이 한국보다 낮아요.

일본: 개인 취득 비율이 한국과 비슷하게 높지만, 리츠(JREIT) 규모가 훨씬 크게 발달해 있어요.

한국의 특성: 개인의 직접 부동산 보유 선호가 강하고, 법인화는 주로 세금 목적으로 이루어지는 경향이 있어요. 선진국처럼 법인·펀드 중심의 간접투자로 전환되는 과정에 있어요.

더 알아보기

출처: KOSIS — 거래주체별 건축물거래현황 원본 페이지에서 연도·지역·거래주체별 상세 데이터를 무료로 확인할 수 있어요. 공공누리 제1유형 출처표시.

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