신탁·신탁해지 순수토지 거래현황 추이 — 연도별 변화 흐름

한눈에 보기 — 최신 현황

2024년 신탁·신탁해지 순수토지 거래 현황

2024년 신탁·신탁해지 방식의 순수토지 거래는 총 18,200건으로 2023년(16,900건)보다 7.7% 증가했어요. 2021년 역대 최고(28,600건) 대비로는 아직 36.4% 낮은 수준이에요.

담보신탁(48.5%)이 절반 가까이 차지하며 가장 많아요. 개발·담보 목적 토지 신탁이 주류를 이루고 있어요.

신탁 유형별 거래 현황 (2024년)

신탁 유형	건수	비중(%)	2022 대비 증감
담보신탁	8,820	48.5	-15.2%
관리신탁	4,059	22.3	-6.1%
처분신탁	3,406	18.7	-18.9%
개발신탁	1,915	10.5	-4.8%
합계	18,200	100.0	-15.2%

처분신탁(-19%)의 감소가 가장 커요. 부동산 매각·정리 목적 신탁이 줄었다는 것은 급매 압력 완화 신호예요.

주목할 포인트 3가지

첫째, 금리 인상(2022~2023) 이후 신탁 거래가 급감했어요. 담보신탁이 전체의 절반을 차지하는 구조라 금리에 매우 민감해요.

둘째, 2024년 소폭 회복이 시작됐어요. 2023년 저점에서 7.7% 반등하며 시장 안정 신호를 보이고 있어요.

셋째, 개발신탁은 상대적으로 견조해요. 장기 개발 프로젝트 특성상 다른 신탁 유형보다 감소폭이 작아요.

향후 전망

금리 인하 기조가 이어지면 담보신탁·개발신탁 수요가 회복될 전망이에요. 2025~2026년 점진적 반등이 예상되지만 2021년 수준 회복까지는 시간이 걸릴 것이에요.

연도별 추이와 변화 흐름

신탁·신탁해지 순수토지 거래 통계란?

신탁 등기 및 해지 거래를 건수·면적·금액으로 집계한 국토교통부 공식 통계예요. KOSIS 통계표 DT_4082006S0025에서 연도별 원시 데이터를 내려받을 수 있어요.

순수토지(건물 미포함)만 대상으로 하며, 신탁 등기(신탁 설정)와 신탁 해지(신탁 종료) 모두 포함해요.

신탁 순수토지 거래 장기 추이

연도	거래 건수	전년 대비	배경
2013	8,200	—	저금리 보급기
2015	12,800	+15.4%	기준금리 인하
2017	18,500	+14.4%/년	부동산 활황 시작
2019	22,300	+9.7%	지속 성장
2020	19,800	-11.2%	코로나 충격
2021	28,600	+44.4%	역대 최고
2022	21,400	-25.2%	금리 인상 시작
2023	16,900	-21.0%	고금리 지속
2024	18,200	+7.7%	회복 시작

2021년 역대 최고 이후 2022~2023년 급감, 2024년 소폭 반등하는 전형적인 금리 사이클 패턴이에요.

신탁 등기 vs 신탁 해지 비교 추이

연도	신탁 등기(건)	신탁 해지(건)	순증가
2019	13,500	8,800	+4,700
2021	17,200	11,400	+5,800
2022	12,800	8,600	+4,200
2023	10,100	6,800	+3,300
2024	10,850	7,350	+3,500

매년 신탁 등기가 해지보다 많아 신탁 잔고가 지속 증가하는 구조예요.

통계표 — 차원별 상세 수치

지역별 신탁 토지 거래 분포 (2024년)

지역	건수	비중	특징
경기	4,550	25.0%	수도권 개발지
경남	2,184	12.0%	공업·농업지
충남	1,638	9.0%	세종시 인접 개발
경북	1,456	8.0%	산업단지 부지
강원	1,274	7.0%	리조트·관광개발
기타	7,098	39.0%	전국 분산
합계	18,200	100%	—

경기도(25%)가 가장 많아요. 수도권 개발 사업과 담보 대출이 집중된 결과예요.

신탁 유형별 거래 면적 (2024년, 천 m²)

신탁 유형	거래 면적	1건당 평균	특징
개발신탁	4,850천 m²	2,532 m²	대규모 부지
관리신탁	2,280천 m²	562 m²	중형 부지
처분신탁	1,895천 m²	556 m²	중형 부지
담보신탁	3,105천 m²	352 m²	소형 다수
합계	12,130천 m²	667 m²	—

개발신탁이 건수는 적지만(10.5%) 면적 비중은 40%로 압도적이에요. 대규모 개발 부지가 신탁되기 때문이에요.

신탁 토지 거래 금액 (2024년, 백만 원)

신탁 유형	총 거래금액	1건당 평균
개발신탁	1,245,000	650백만 원
담보신탁	980,000	111백만 원
관리신탁	540,000	133백만 원
처분신탁	425,000	125백만 원
합계	3,190,000	175백만 원

신탁 vs 일반 매매 토지 거래 비교 (2024년)

구분	신탁	일반 매매	신탁 비중
거래 건수	18,200	약 450,000	약 3.9%
거래 면적	12,130천 m²	약 380,000천 m²	약 3.2%
거래 금액	3.19조 원	약 85조 원	약 3.8%

통계 활용 주의사항

신탁 등기 ≠ 실거래: 신탁 등기는 실제 매매가 아닌 신탁 설정이에요. 가격 분석 시 주의가 필요해요.

중복 집계 가능성: 신탁 설정 후 해지, 재설정하는 경우 건수가 중복 집계될 수 있어요.

용어·산식·조사 방법 해설

토지 신탁 주요 개념 정리

담보신탁: 토지를 신탁회사에 이전하고 신탁수익권을 담보로 대출받는 방식이에요. 근저당보다 채권 보전에 유리해 금융기관이 선호해요.

관리신탁: 신탁회사가 토지를 임대·유지 관리하는 방식이에요.

처분신탁: 신탁회사가 토지를 매각하는 방식이에요. 정리·청산 목적에 활용해요.

개발신탁: 신탁회사가 건물 신축·분양·임대까지 전 과정을 대행하는 방식이에요.

통계의 한계와 주의점

1. 신탁법인 대상 한정: 등록된 신탁회사를 통한 거래만 집계해요. 비공식 계약은 포함되지 않아요.

2. 가격 정보 불완전: 신탁 거래는 실거래가 신고 의무가 매매와 다를 수 있어요.

3. 지역별 세분화 한계: 일부 통계는 시군구 단위까지 세분화되지 않아요.

원인·정책·국제 비교 분석

신탁 토지 거래, 왜 금리에 민감한가요?

신탁 거래의 약 절반이 대출 담보(담보신탁) 목적이기 때문이에요. 금리가 오르면 대출 수요가 감소하고 신탁 건수도 줄어요.

구조적 배경 3가지

첫째, 담보신탁 선호가 높아진 구조적 변화예요. 근저당보다 채권 보전에 유리해 금융기관이 담보신탁을 선호하게 됐어요.

둘째, 부동산 개발 사업 증가예요. 주택·물류센터·데이터센터 개발 수요가 늘며 개발신탁 활용이 증가했어요.

셋째, 고령 지주의 자산 관리 수요예요. 농지·임야를 보유한 고령층이 직접 관리 대신 관리신탁을 활용하는 사례가 늘고 있어요.

일반 토지 거래 대비 신탁 거래의 특성

구분	일반 매매	신탁 거래
가격 변동성	중	중~높음
금리 민감도	낮음	높음
거래 목적	보유·사용	개발·금융
경기 민감도	중	높음

출처: KOSIS — 신탁·신탁해지 순수토지 거래현황 (DT_4082006S0025). 국토교통부 부동산 거래 신고 자료. 공공누리 출처표시.