거래원인별 아파트거래현황 추이 — 매매·증여·상속 원인별 통계 해설

한눈에 보기 — 거래원인별 아파트거래 최신 현황

거래원인별 아파트거래현황은 아파트 소유권 이전의 법적 원인을 매매·증여·상속·경매·기타로 구분해 집계한 국토교통부 KOSIS 공식 통계예요. 이 통계는 단순한 거래량 정보를 넘어, 한국 부동산 세제 정책의 효과를 직접 관찰할 수 있는 핵심 지표예요.

2024년 기준 아파트 거래는 약 68만 건으로 추정되며, 이 중 매매가 약 77%로 주류를 차지해요. 증여(약 13%), 상속(약 6%), 경매(약 2%), 기타(약 2%) 순이에요.

핵심 포인트: 아파트는 건축물 전체보다 증여·상속 비중이 낮아요. 아파트 거래는 매매 중심 시장이지만, 다주택 규제 강화기에는 증여 비중이 급등하는 특징이 있어요.

최근 5년간 아파트 거래원인 변화

연도	전체(추정, 만 건)	매매 비중	증여 비중	주요 특징
2020	약 95	약 78%	약 16%	저금리 매매 급증
2021	약 101	약 68%	약 23%	증여 역대 최고 비중
2022	약 45	약 73%	약 21%	전체 급감, 증여도 감소
2023	약 58	약 75%	약 16%	회복기
2024	약 68	약 77%	약 13%	매매 회복 주도

2021년 아파트 증여 비중 23%는 역대 최고 수준이에요. 같은 해 증여 건수는 약 23만 건으로, 하루 평균 약 630건의 아파트가 증여로 거래된 셈이에요.

아파트 vs 건축물 전체: 원인 구성 비교

거래원인	아파트(2024년 추정)	건축물 전체(2024년 추정)
매매	약 77%	약 71%
증여	약 13%	약 15%
상속	약 6%	약 7%
경매·기타	약 4%	약 7%

아파트의 매매 비중이 건축물 전체보다 높은 이유는 아파트 시장 유동성이 상업용·공업용 건물보다 훨씬 높기 때문이에요. 아파트는 표준화된 상품으로 거래가 쉬운 반면, 상업용 건물은 증여나 상속을 통한 가족 간 이전이 더 많이 발생해요.

연도별 추이와 원인별 변화 흐름

거래원인별 아파트거래현황이란?

거래원인별 아파트거래현황은 등기 원인 코드를 기반으로 소유권 이전 사유를 분류해요. 국토교통부가 법원 등기 데이터와 실거래가 신고 데이터를 결합해 통계를 작성해요.

원인	등기 사유	세금	특징
매매	매매계약	양도소득세+취득세	시장 가격 반영
증여	증여계약	증여세+취득세	무상 이전
상속	사망·상속	상속세+취득세	비자발적 이전
경매	법원 경매	취득세	담보 부실 신호
기타	판결·교환 등	취득세 등	소수

2006~2024년 아파트 거래원인 장기 추이

시기	연평균 거래	증여 비중	특징
2006~2010	약 60만 건	약 6~7%	매매 중심 시장
2011~2016	약 85만 건	약 8~9%	증여 완만 증가
2017~2019	약 80만 건	약 10~12%	규제 강화 첫 효과
2020~2021	약 98만 건	약 17~23%	증여 폭증
2022~2024	약 57만 건	약 13~21%	조정기

증여 비중의 구조적 상승: 2006년 약 6%에서 2024년 약 13%로, 장기 우상향 추세가 뚜렷해요. 단순히 세제 변화뿐 아니라, 아파트 가격 상승과 부의 집중이라는 구조적 배경이 있어요.

2020~2022년 증여 폭증의 메커니즘

“세금은 시장 행동을 바꿉니다. 양도세를 72%까지 올리면 사람들은 팔지 않고 다른 방법을 찾습니다.” — 부동산 세제 전문가 분석

증여 폭증 타임라인:

• 2019년 12·16 대책: 고가 주택 규제 강화, 양도세 비과세 기준 강화
• 2020년 6·17 대책: 수도권 조정대상지역 확대, 취득세 중과
• 2020년 7·10 대책: 다주택자 양도세 중과(+10~20%p 추가), 종부세 최고세율 인상
• 2020년 8월 종부세법 시행: 다주택자 종부세 최고 3.2%(공시가격 기준)
• 결과: 2021년 아파트 증여 약 23만 건(역대 최고 추정)

이후 2022년 6월 시가인정액 기준 증여세 적용 → 증여 부담 급증 → 증여 거래 감소.

상속 증가와 고령화의 연관성

아파트 상속 거래는 정책 변화보다 인구 구조에 의해 결정돼요.

연도	65세 이상(추정)	아파트 상속(추정, 만 건)
2010	약 542만 명	약 3만 건
2015	약 662만 명	약 4만 건
2020	약 815만 명	약 5만 건
2024	약 1,000만 명	약 4~5만 건

고령화 가속과 함께 아파트 상속 건수는 꾸준히 증가 추세예요. 한국 아파트 시장 역사가 50년을 넘어서면서, 1970~80년대 초기 아파트 구입 세대의 고령화가 상속 증가로 이어지고 있어요.

통계표 — 원인별 상세 수치

연도·원인별 아파트 거래 건수(추정치)

연도	전체(만 건)	매매(만 건)	증여(만 건)	상속(만 건)	경매·기타(만 건)
2015	약 119	약 101	약 10	약 5	약 3
2017	약 86	약 73	약 8	약 4	약 1
2019	약 77	약 65	약 8	약 3	약 1
2020	약 95	약 74	약 15	약 4	약 2
2021	약 101	약 69	약 23	약 6	약 3
2022	약 45	약 33	약 9	약 2	약 1
2023	약 58	약 43	약 9	약 4	약 2
2024	약 68	약 52	약 9	약 4	약 3

주: 단위는 만 건 기준 추정치. 실제 확정값은 KOSIS에서 확인하세요.

시도별 아파트 거래원인 구성(2024년 추정)

시도	전국 대비 비중	매매 비중	증여 비중	상속 비중
서울	약 13%	약 70%	약 21%	약 6%
경기	약 27%	약 76%	약 14%	약 6%
부산	약 6%	약 78%	약 12%	약 7%
전국	100%	약 77%	약 13%	약 6%

서울의 증여 비중(약 21%)이 전국 평균(약 13%)보다 높은 이유: 서울 아파트 평균 가격이 높아 양도세 절감 효과가 크고, 고가 아파트 보유 비중이 높기 때문이에요.

증여 아파트 면적 구성(2024년 추정)

면적 구간	증여 비중	특징
60㎡ 이하	약 19%	소형 증여는 상대적으로 적음
60~85㎡	약 45%	가장 많은 증여
85~135㎡	약 24%	중대형 증여 활발
135㎡ 초과	약 12%	절세 효과 큰 고가 대형

135㎡ 초과 대형 아파트의 증여 비중(12%)이 전체 거래 대비 높게 나타나요. 고가 아파트일수록 양도세 부담이 크고 증여 절세 효과가 크기 때문이에요.

용어·산식·조사 방법 해설

아파트 증여세 계산 구조(2022년 이후 기준)

증여세는 시가인정액을 기준으로 해요. 2022년 이전까지는 공시가격(시가의 약 50~80% 수준)으로 과세해 절세 효과가 있었어요.

과세표준(시가인정액)	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	없음
1억~5억 원	20%	1,000만 원
5억~10억 원	30%	6,000만 원
10억~30억 원	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

10년 이내 동일인 누적 합산 과세: 한 사람에게 10년 이내 증여한 금액은 합산해 세율을 적용해요. 자녀 1인당 10년간 5,000만 원까지 증여세 없이 증여 가능해요.

취득세 원인별 세율 비교

아파트 취득 시 납부하는 취득세도 거래원인에 따라 다르게 적용돼요.

2024년 기준 취득세율: 매매(주택 수에 따라 1~12%), 증여·상속(3.5%, 상속은 2.8%), 경매(매매와 동일). 단, 1가구 1주택 요건 충족 시 감면 적용 가능해요.

잠정값과 수정 과정

아파트 거래 통계는 신고 데이터 기반이에요. 계약 후 해제 신고가 늦어지는 경우가 있어, 최근 연도 수치는 사후 수정될 수 있어요. 통상 집계 후 6개월이 지나면 확정값으로 안정화돼요.

원인·정책·국제 비교 분석

부동산 세제와 거래원인 구조의 상관관계

거래원인별 아파트 통계는 세제 정책의 실효성을 평가하는 데 직접 활용돼요.

정책 목표와 시장 반응의 불일치 사례:

• 목표: 다주택자 매도 유도를 통한 매물 확대
• 실제 반응: 양도세 강화 → 매도 기피 → 증여 증가
• 결과: 매물 부족 지속, 가격 상승 가속화

이 역설적 결과는 이후 정부가 다주택자 양도세 한시 완화 정책으로 전환하는 배경이 됐어요. 2022년 하반기부터 한시적으로 다주택자 양도세 중과를 완화했고, 매도 유인을 높이는 방향으로 정책 전환이 이루어졌어요.

증여 세대 간 부 이전의 사회적 의미

2020~2021년 아파트 증여 폭증은 단순한 세금 회피가 아니라, 세대 간 부(富) 이전 가속화라는 사회 현상을 반영해요.

증여자 연령대(추정)	수증자 연령대(추정)	의미
50~60대	20~30대	자녀 독립 지원
60~70대	30~40대	주택 마련 지원
70대 이상	40~50대	사전 상속 성격

젊은 층의 주택 취득에서 증여가 차지하는 비중이 커지면서, 부모의 경제력이 자녀 주거 안정에 미치는 영향이 더 커지고 있어요.

국제 비교 관점

한국의 아파트 증여 비중은 선진국 대비 높은 수준이에요.

• 한국: 아파트 거래의 약 13~23%(시기별 변동)
• 일본 맨션: 증여 비중 약 7~10%
• 미국 콘도: 증여 비중 약 5~8%

고율 양도세와 높은 부동산 가격이 결합된 한국 특유의 세제 구조가 증여 비중을 높이는 구조적 원인이에요.

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출처: KOSIS — 거래원인별 아파트거래현황 원본 페이지에서 연도·지역·거래원인별 상세 데이터를 무료로 확인할 수 있어요. 공공누리 제1유형 출처표시.

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